용적률과 건폐율 차이를 알아야

용적률과 건폐율 차이를 알아야

관심 있는 아파트 혹은 분양 소식을 접할 때마다. 용적률, 건폐율이란 단어를 많이 보셨을 겁니다. 오늘은 용적률 건폐율이 어떤 의미인지 그리고 부동산 투자에 있어 이것이 왜 중요한지에 관하여 알려드리도록 하겠습니다. 건폐율은 건물 넓이를 결정짓는 수치이며, 전체 토지 면적을 건축물이 그 땅에서 차지하는 토지 면적으로 나눠 계산합니다. 예를 들어 100 넓이 땅 가운데서 50에 건물을 지으면 건폐율은 5050divide100가 되지요. 건폐율이 100가 넘는 건 불가능합니다.

토지보다. 넓은 건물을 지을 수는 없으니까요.그렇다면 건폐율 상한은 얼마일까요? 국토계획법은 최대 90중심 상업지역까지 건폐율을 허락합니다. 다만 주거지역에선 건폐율이 최대 70, 일반적으론 50 이하입니다.

건폐율이란?

대지면적 대비 건축면적의 비율입니다.

대지에 건물을 얼마나 넓게 지을 수 있을지 판단하는 기준입니다. 건폐율은 대지 지면에 공터를 확관하여 채광, 통풍 등을 확보하고 화재 등에 대비하기 위해 정해 놓은 비율로 건폐율이 낮으면 즐거운 환경에 거주할 수 있겠죠. 반대로 앞으로 건축물을 짓는다고 한다면 건폐율이 큰 곳이 좋아요.건물을 넓게 지을 수 있어 효율성이 높아집니다. 건폐율은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정한 범위 내에서 지본연의 조례를 통해 용도지역별로 제한하고 있는데요. 땅값이 비싼 도시지역은 건폐율이 높고 농림 및 자연한경보전지역에서는 건폐율이 낮습니다.

용적률이란?

기본 대지면적에 각각의 층을 모두 더한 것을 말합니다. 즉, 용적률이 100, 150, 300로 숫자가 점점 커질수록 건물의 층수가 높은 것을 의미합니다.

예를 들어 100㎡의 대지에 건폐율 50%, 용적률이 200%라고 한다면 바닥 건축면적 50㎡에 건물 연면적 200㎡인 4층까지 건축이 가능합니다. 다만 용적률 산정 시 지하층의 바닥면적은 연면적에서 제외되며 지상층의 주차장중 필로티 부분 또한 연면적에서 제외됩니다.

재건축 시 유리한 조건은?

재건축은 결국 사업성입니다. 입주민들이 스스로 집 부시고 집 짓는게 아니라, 건설사가 달라붙어서 새 집을 지어주는 개념이기 때문입니다. 건설사들은 이윤을 창출해야하기 때문에 무조건적으로 사업성을 따진다. 그리고 이 사업성을 판단하게 되는 중요한 척도가 용적률과 건폐율이고 단순하게 봤을 때 재건축에 유리한 아파트는 용적률과 건폐율이 낮은 아파트다. 용적률이 낮은 아파트는 대지면적에 상대적으로 건물의 연지역이 적은 아파트로, 재건축 시 용적률의 상한선까지 층 수를 높여서 건축할 수 있으므로 건설사 입장에서 돈이 됩니다.

사업성이 있다 용적률 100 아파트가 재건축이 되어 용적률 200가 된다면 평수가 동일하다는 가정하에 층수를 두배 높일 있습니다. 그렇게되면 신규 분양받는 사람도 늘어나게 되므로 조합원이 추가로 내야하는 돈이 줄어들 있습니다.

3종 주거지역에 따른 규정

현재 대한민국은 일정 구역을 1종3종 주거지역으로 정해 두고 해당 목적에 따라 건축물 건설이 가능합니다. 1종 주거지역은 저층의 주택을 공급하여 즐거운 주거자연생태계를 조성하는 것이 목적이며 이에 따른 규정은 용적률 100200이하 건폐율은 60 이하 로만 건설이 가능합니다. 2종 주거지역은 중층의 주택을 공급하여 주거자연생태계를 조성하는 것이 목적이며 이에 따른 규정은 용적률 150200이하 건폐율은 60 이하까지 건설이 가능합니다.

3종 주거지역은 고층 주택을 중심으로 하는 주거공간을 조성하는 것이 목적이며 이에 따른 규정은 용적률이 200300이하 건폐율은 50 이하까지 건설이 가능합니다.

대지지분이란?

아파트 전체 단지 면적을 가구 수로 나눈 면적 예를 들어 단일 주택형으로 이루어진 아파트에서 대지지역이 30,000이고 가구 수가 500인 경우 가구당 대지지분은 60가 됩니다. 대지지분은 재건축재개발 사업지에서 더욱 중요합니다. 대지지분이 많습니다.는 것은 현재 용적률이 낮아서 더 많은 아파트를 신축할 수 있다는 것을 의미하고 이는 곧 사업성과도 연결됩니다. 특히 대지지분에 따라 무상지분율, 추가분담금이 정해지므로 재건축 아파트 거래에서는 눈에 보이는 면적보다.

대지지분을 기준으로 시세가 형성되는 편입니다. 따라서, 용적률과 건폐율의 높고 낮음은 건물의 용도와 입지에 따라 장단점이 있어요.건폐율이 낮으면 토지 위에 건물이 차지하는 비중이 낮아 아파트 동 간 거리가 넉넉한 이점이 있습니다. 동일한 용적률에 아파트를 고층으로 올리는 이유도 이와 무관하지 않습니다. 용적률은 재건축 시 사업성을 평가하는 기준이 됩니다.

자주 묻는 질문