상가임대차보호법 10년 총정리

상가임대차보호법 10년 총정리

법륜 분쟁이 꾸준하게 발생하는 것 중에 하나가 상가 임대차보호법과 연관된 분쟁입니다. 임대인은 상가 점포를 통해 수익을 올려야 하고, 임차인은 영업으로 이윤을 남겨야 하기에 분쟁이 발생할 수밖에 없습니다. 빠르게 상가임대차보호법과 연관된 내용을 제대로 분석해 보도록 하겠습니다. 임대는 다른 사람의 재산을 빌린다는 의미입니다. 즉, 다른 사람의 물건이나 부동산 등을 빌리는 것인데요. 물건은 빌린 후 돌려주면 되지만, 부동산은 개념 다릅니다.

부동산을 빌려준 사람을 임대인이라 하고, 부동산을 임대한 사람세입자은 임차인이라고 합니다. 임차인은 영업활동을 하기 위해 건물을 임대 후 시설을 투자하거나 시설이 준비된 건물인 경우 시설 권리금과 보증금들을 임대인에게 지급 후 영업을 합니다.

환산보증금 계산법

상가임대차보호법에 연관된 환산보증금 계산법은 쉽습니다. 환산보증금 공식 보증금 월차임 x 100 가령, 보증금 1억에 월차임 500만 원이라고 했을 때, 1억 500 x 100 7억 7억이 상가임대차보호법에 적용됩니다. 이는 부가가치세 포함 금액입니다. 환산보증금들을 초과하는 상가임대차계약은 임대료 상승률 5 제한에 제외됩니다. 환산보증금 기준에 속한다면 1년에 1회 임대료 5의 차임이나 보증금 증액 제한에 해당합니다.

상가 임대료 3회 연체와 3기 연체의 비교

상가임대료 3회 연체된 경우와 3기 연체된 경우를 비교하면, 3기의 차임액의 의미를 이해해볼 수 있을 겁니다. 상가 임대료 월 70만 원이라고 가정하고, 예시를 들어 보겠습니다. 상가 임대료 3회 연체된 경우란, 연체된 차임 합계 금액과 상관없이, 횟수로 세 번 연체한 것을 의미합니다위 1번 케이스. 하지만 상가임대차법에서 언급하는 3기는, 연체 횟수가 아니라, 연체된 차임 합계금액이 3개월분에 이르는 것을 의미합니다.

위 2번 케이스를 다시 보면, 7월까지 연체 횟수가 4번 됩니다.

우선변제금

상가임대차보호법에서는 임차인의 우선변제권을 인정하고 있습니다.

우선변제권이 인정 되려면 1. 대항력을 갖추고 2. 확정일자를 부여받아야 합니다. 이부분은 최초계약 시 빠른 시일내에 해당 건물 소재지를 관할하는 주민센터에서 하시면 됩니다. 또한 3. 대통령령으로 정한 보증금 이내의 범위를 주장할 수 있고 배당필요 종기일 내에서 배당요청을 주장할 수 있습니다.

상가 임대료 3기 연속으로 연체하는 것을 의미하나?

상가 임대료 3기 연속으로 연체하는 것을 의미할까요? 이를테면, 상가 임차인이 2월 차임을 연체하고, 3월 차임은 정상적으로 지급하였습니다. 그리고 4, 5월 차임은 연체되었습니다. 이 경우, 상가 임차인은 3기 연속으로 차임을 연체하지 않았기 때문에, 임대인은 상가임대차계약사항을 해지할 수 없습니다.고 주장할 수 있을까요? 위 상가 임차인의 주장은 타당하지 않습니다. 법문을 다시 살펴보겠습니다.

3기의 차임액에 달하는 때라고 규정되어 있지요. 즉, 3기의 차임액에 이른다면, 임대인은 상가임대 계약 계약사항을 해지할 수 있으며, 무조건적으로 3기 연속으로 차임 연체가 이루어질 필요는 없습니다.

상가임대차보호법 제 10조계약갱신요구권

행사기간 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구해야 합니다. 주택임대차보호법에서는 6개월 전부터 2개월 전까지였는데 상가임대차보호법에서는 6개월 전부터 1개월 전까지 입니다. 임대인은 임차인이 해당기간 내 계약 갱신을 요청한 경우 정당한 사유없이 거절할 수 없습니다. 임대 계약 기간 10년 보장 또한 최초 임대 계약 계약 기간을 포함하여 최대 10년까지 임차인의 계약갱신요구권이 보장됩니다.

이 법은 2018년 10월 16일 상가법의 개정으로 실시되었습니다. 예전에는 최대 5년간 임대차가 가능했지만, 현재는 총 10년간 계약갱신이 가능해져서 한 자리에서 최대 10년동안 영업이 가능합니다.

상임법 최처음 변제

주임법에서와 비슷하게 상임법에서도 소액임차인은 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 즉 소액임차인에 해당하고 임차상가건물에 경매신청 등기되기 전에 대항요건을 갖추어 집행법원에 배당요청을 신청했다면 보증금 중 일부를 선순위 담보물권자보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다. 단, 최우선변제되는 금액이 상가건물가액의 2분의 1 초과 시에는 2분의 1에 해당하는 금액까지만 최우선변제 됩니다. 하지만 임차권 등기명령의 집행으로 임차권 등기가 된 상가건물을 그 이후에 임차한 경우 처음 상가임대차계약 시에는 소액임차인에 해당되었으나 이후 계약갱신으로 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당되지 않는 경우 등은 소액임차인이라 하더라도 최우선변제를 받을 수 없습니다.

여기서 이야기하는 소액임차인은 2019년 4월 2일 이후 기준으로 서울의 경우 환산보증금 6500만원 이하일때 2200만 원을 최우선변제받게 됩니다.

자주 묻는 질문